<<不動産用語集>>浦添市の居住用売買なら桜不動産株式会社 Sakura.RE

　不動産仲介業者を通じずに、売主買主が直接不動産の取引を行うこと。
　不動産仲介手数料は、売主・買主合計で最大６％かかることを考えると最も効率のいい取引となる。ファンドやREITの売買では、相対取引が比較的多い。

商品やサービスを注文するときに、複数の者に価格等の見積もりを求め、比較評価して注文先を決定すること。「見積もり合わせ」とも言う。

相見積もりは、住宅工事の発注、建物管理の委任、引越しの依頼などにおいて、幅広く活用されている。

相見積もりに当たっては、予算、依頼内容、納期などを明確にし、それを相手に伝えること、提出された見積書を同じ基準で比較評価すること、原則として3つ以上の相手に見積もりを依頼することが重要である。

不動産売買の場合、売り側仲介、買い側仲介がそれぞれ客付するのが一般的 そこに果敢に入り込む業者を「あんこ業者」という。 どら焼きのあんこのような存在であり、「エンド限定」情報を業者間で共有する。よく重説の時に「この人誰？」というケースがよくある。

Reinforced　Concrete造の略で、鉄筋コンクリート造のこと。鉄筋は引張力に強く、コンクリートは圧縮力に強いという両者の利点を生かし、鉄筋でコンクリートを補強した構造。高層建築になるほど下層部分の柱、梁を太くする必要があるので全体重量が増加するため、多くは中層建築物の建設に用いられる。

 

特定行政庁から道路位置指定を受けた私道のことを、「位置指定道路」といいます。位置指定道路は「建築基準法上の道路」でありますので、位置指定道路に面する土地では、建築物を建築したり、建て替えたりすることが可能です。

登記簿の乙区欄の１番始めに設定してある抵当権。以降２番・３番・・・の抵当権より優先して弁済を受ける。

不動産の売買･賃借を不動産業者に依頼するときに結ぶ契約の一つ。特定の不動産業者に限らず、複数の不動産業者に取引の仲介を依頼することができる。

 

売主が他の宅建業者に、重ねて媒介や代理を依頼することが許される契約であります。一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、取引の機会がそれだけ広くなりますが、不動産業界は流通システムが発達しているので、1社に任せても数社に任せても反響はあまり変わりません。むしろたくさんの不動産会社が接触してくるため、若干わずらわしさが生じてしまいます。

移転登記とは、不動産の売買取引において、不動産の所有権が売主から買主に移転したことを公示するための登記であります。主にこちらの作業は、依頼する司法書士の方が確実に行ってくれるため特に問題はありません。

建物や設備を作る為ににかかる投資費用の事。

建築基準法またはこれに基づく法令、もしくは条例の規定に違反して建築された建築物、およびいったん適法な状態で建築されながら、その後の大規模な増・改築、用途変更等の結果、違法となった建築物のことをいいます。

不動産の売買契約では、当事者の一方が債務を履行しない場合には、債務の履行を確保するために、その債務を履行しない当事者が他方の当事者に対して、一定額の金銭を支払わなければならないと定めることがあります。このような金銭を「違約金」と呼んでいます。

一時金と同意語。

内法とは、対象物の内側を測った距離のことで、マンションを登記する時にはこの計算を使います。そのために、新築マンションのパンフレットに記載されている面積は、内法計算による面積となります。

デベロッパーが宅地を分譲した後、購入者と建築請負契約を結び、その土地に一戸建てを建設して引渡す方式の事。土地を売ってから建てるので「売建」、あるいは建築する条件を付けているので「建築条件付き」「停止条件付き」とも言う。予めデベロッパーが建てた住宅を購入する「建売住宅」と異なり、購入者が自分の意向に沿った設計プランを選択できて、自由度は高いが、施工は売主または売主が指定する建築業者に限定される。

売り出し価格は、当初市場に売り物件として出したときの価格です。そのため、その金額どおりに決まるとは限りません。価格交渉を経て、最終的な売買契約まで至った金額が成約価格となります。ここで注意点ですが、不動産会社の中には、自社で売り出しをしたいために、査定時にわざと高めの金額を掲示する会社もあります。あくまでも査定金額は売りだし価格なので、成約価格とは違います。だまされないように注意しましょう。

売渡承諾書の略。売買契約の前段階として、買主から買付申込書を売主に提示して、その結果、売主が売渡承諾書を買主に提示するというのが売買の慣行になっている。なお、売渡承諾書が出ても裁判では法的拘束力を認めない傾向があるので注意を要する。

建物の事。

ＳＲＣ造のＳＲＣとはSteelReinforcedConcreteの略。鉄骨で骨組みを作り、その周囲に鉄筋コンクリートを被せて主要な構造体を作成する。こうして作成した構造体に床や壁をはめ込み、建物を建築する工法。鉄骨の剛性・コンクリートの圧縮に対する強さ・鉄筋の引張力に対する強さを兼ね備え、抜群の強度を持ち、耐久性・耐震性にも大変優れている。さらに、非常に強固なので設計の自由度も高く、柱の間隔を広く出来るので、開口部を大きく取る事が可能。しかし構造体の重量は大変重くなり、基礎は大きくせざるを得ない。また、工期が長くかかる他、建築費用も高価になってしまうので、一般に高層建築物などに使用される。

建物または建物の付属物が敷地境界線を越えていること。実害がない場合が多いが売買対象が越境している（されている）場合は将来是正する書類を取り交わしておくことが望ましい。

投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。入居者側からみると家主が代わることになる。ワンルームマンションにこの種の取引が多く、購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがある。

休日などに玄関ドアを開放して内覧会をすること。現場付近に誘導の矢印がある。→内見。

買付証明書の略。不動産取引に当たっては、買い側の購入意思を明確にするために買付証明書を発行することが慣行となっている。買付証明書に法的意義はないため、買付を連発する業者もかなり存在する。

当事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させることをいう。契約の解除の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるとされているが、民法上は解約と解除が混同して使用されており、明確な規定はない(民法541条、620条、625条3項等)。結局、売買、贈与契約等の非継続的契約関係の解約または解除はその効力が過去に遡るのに対して、賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約に関する解約または解除は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるということであろう。

原則として建物の敷地の地番と同一の番号で表示される。一筆の土地の上に数個の建物が存在するような場合には､その番号に符号を付している（例：２番の１､２番の２）。建物を特定するために定めた建物１個ごとの建物の番号。

不動産（元物（げんぶつ））から生み出される収益。家賃・地代などを法定果実という。

売買仲介の場合において、売主仲介業者と買主仲介業者が共同して不動産売買の成約を目指し、売り買いそれぞれの当事者から仲介手数料（つまり上限３％＋6万円）を収受するパターンを「片手」と言う。一方、売主側仲介も買主側仲介も同じ会社であるパターンは売主買主双方から仲介手数料（上限6％＋12万円）を収受することも宅建業法上は認められている。不動産仲介会社は、ビジネスとして当然に、この両手商売を目指すことになります。専任媒介の場合においては、指定流通機構（レインズ）に登録義務があるので、あえて一般媒介で両手取引を目指すという業者も少なくない。

土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、このようにして指定された土地を仮換地という。仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、従前の宅地については使用収益ができなくなる。

住宅ローンなど高額な借り入れの返済をする時の方法、借入金額を支払い回数で均等に割り、それに支払い利息を加えて払う方法。当初は支払金額が高いが、借入金額が減るにつれて返済額が少なくなってくる。元利均等返済よりも、支払い利息は少なくてすむ。

住宅ローンなど高額な借り入れの返済をする時の方法、借入金額と支払い利息の合計を支払い回数で割り、均等に支払う方法。当初は利息分の支払いがほとんどの為、借入額は減っていかないが、支払金額の計画を立てやすいメリットがある。

都道府県知事が、毎年７月１日現在における各都道府県内の基準地の標準価格を１０月頃に公表するもの。国土利用計画法による土地取引の価格審査の指標とすることを目的としている。調査対象は公示価格（都市計画区域内）とは違って全国的である。

物を壊すこと、壊れること。傷つけること。

元付（もとづけ）の反対語。売主側・貸主側業者を元付業者と言うに対して、買主側・借主側業者を客付業者という。人気物件の場合、元付業者の差配権が強く、立場的に元付業者＞客付業者との力関係となる。一方不人気物件の場合は、立場が逆転となる。と言う意味で、理論上であるが一番楽なのは、「人気物件の売側業者」「目をつぶって不人気物件を買ってくれる買主を沢山抱えている買主業者」ということになる。

金銭消費貸借契約書の略。ローン契約書。不動産担保ローンでも、消費者金融のローンでも貸金契約の全ては金消契約となる。なお、不動産投資ファンドで多用されるノンりコースローンの正式名称は「責任財産限定特約付き金銭消費貸借契約」という。

金融商品取引法の略。2006年に従前の証券取引法が改正され、金融商品全般を取り締まる法として運用されている。不動産分野では、ファンド、AM業界において特に重要な意味を持つ。不動産投資ファンドの一任運用の際には、受託者側に金商法の投資運用窯業の登録が必要である。また、金商法上のみなし有価証券とされる信託受益権の売買の仲介に当たって仲介業者には、金商法の第二種金融商品取引業の登録が必要である。

建築確認の略。一定程度の建物を建築する際に、建築主には建築基準法で定められている建築確認申請が義務付けられている。
なお、建築確認申請後は、建築確認済証が発行されるが、検査済証でないことに注意が必要。
建築確認済証は、単なる建築確認制度の通過点を証明するだけの機能であり、完了検査終了後に発行される検査済証のほうが重要度は高い。

検査済証の略。建築確認申請のステップとしては、建築確認⇒中間検査⇒完了検査の3ステップを通過する必要があり、完了検査終了後に発行されるのが「検査済証」。この検査済証の有無が、建物の新築当時において建物が建築法規に基づいて建築されたか否かを証明することになることから重要な意義を有することになる。高い遵法性が求められるファンド売買などでは、検査済証が無い場合は、そもそも建物の順法性に疑義があると判断される可能性があるため注意が必要。検査済証は再発行されないことにも留意が必要。
検査済証が無いケースとしては、検査済証をそもそも取得してないケースと検査済証を紛失したケースの2通りが考えられるが、後者の場合は、特定行政庁にて建築確認台帳記載証明を発行してもらい遵法性証明のリカバリーすることが実務では多い。

敷地面積に対する建築面積（建物の水平投影面積）の割合（％）。
例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の建築面積が50平方メートルならば、この住宅の建ぺい率は50％ということになる。

建物の建ぺい率の限度は、原則として、用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。

分譲・賃貸マンションなどで1階、2階等の低層階部分が店舗になっている形態を下駄履きという。当該店舗のことを「下駄履き店舗」という。分譲マンションの場合、下駄履き店舗も区分所有登記されるのが一般的であり、分譲デべがそのまま保有したり、売却して資金回収したりと立地や戦略によってまちまちである。

現地調査の略。実地調査（実調）ともいう。
不動産業界ではこの現地調査が重んじられ、仲介、買主、ローンレンダー、証券化アレンジャーなどの不動産関連プレイヤーは必ず現地調査を行うのが慣行となっている。現地調査のレベルは、各専門家によって異なるが、単なる目視による外観調査、建物内部の調査、建物専有部の調査、建物設備の調査などの建物系の調査の他に、道路との接道状況、隣地との境界など幅広い。

ここでいう現物とは、不動産そのもの（現物不動産）を言い、信託受益権と区別するため用いられる。
不動産証券化の進展に伴い、現物の不動産を信託受益権化して不動産取得税や登録免許税の圧縮を目指すファンドスキームが増加したことから、この信託受益権でない取引のことを「現物売買」と対比的に用いる機会が増加した。一方、小規模の投資案件であれば、SPCのセットアップコストが過大になることから、殆どの不動産取引は「現物取引」となっている。

2005年に発生した構造計算書の偽造事件「姉歯事件」後、建物の構造計算の基準が厳格化され、ファンド等のプロ間売買では建物構造の妥当性を建物の順法性の一部と考え、厳格にチェックする傾向となっている。
建築基準法では、一定程度の建物建設の際には、構造計算が必要とされているが、この構造計算書を紛失しているオーナーも比較的多い。紛失の場合は再計算の必要性があり、調査コスト、調査期間がかかり、売買そのものに影響するケースもある。

売り出し価格に対して、買主側が任意の価格で買い希望額を伝達する行為を指値という。
不動産は原則として定価というものが存在しないため、一定程度の常識的な指値をするのは全然ありだが、無茶苦茶な指値を連発する業者は当然、業界から嫌われる傾向がある。売主希望額の半値程度で指値をする「鬼の指値」と言う表現もあり。

管理組合が管理費とは別に共用部分や付属施設などの修繕を目的とした長期計画に従って修繕を実施するために、区分所有者から毎月徴収した金銭を積み立てたものである。
管理費と同様、一般的に専有部分の専有部分の面積の割合で月額料金が定められている。

宅地建物取引業法にて定められている重要事項説明書の略。宅地建物取引業者は、宅地建物取引士をもって、顧客と対面して説明を行わなければならないとされている。
最近は非対面のIT重説が賃貸借の領域に導入されているが、実務の現場では対面式のものが圧倒的に多いのが現状である。

2項道路（建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと）に接する場合において、建物を建築・再建築する際、道路の中心線から2mとなるよう敷地の一部を後退させることをいう。
なお、セットバックした部分は道路とみなされ、建物を建築することはできない。

媒介契約であって、次のアとイの特約が付いている契約のことを「専属専任媒介契約」と呼びます。

ア：依頼者は、他の宅地建物取引業者に重ねて売買（又は交換）の媒介（又は代理）を依頼することができない。

イ：依頼者は、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買（又は交換）の契約を締結することができない。

媒介契約であって、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のことを「専任媒介契約」と呼びます。

宅地建物取引業者を通して不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合に、媒介契約にもとづき、宅地建物取引業者に成功報酬として支払うお金のこと。
媒介手数料（媒介報酬）ともいう。

土地登記簿に記載された土地面積よりも、実際の土地の面積が小さいことをいいます。

土地登記簿に記載された土地面積よりも、実際の土地の面積が大きいことをいいます。

建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道のことです。「みなし道路」とも呼ばれます。

高い建物が日照をさえぎることによる日照被害を軽減しようとするものであります。 実際に日影規制を実施するには、地方自治体による条例の制定が必要だが、現在ではほとんど全ての自治体が日影規制条例を制定し、日照被害の軽減に努めています。

一般的には「耕作の目的に供されている土地」を「農地」と呼びます。

宅地としては利用できない切土や盛土における傾斜面のことです。「法（のり）」ともいいます。

路地上敷地と同じ意味。敷地の形状が「旗竿」のような形をしていることから、このような名称で呼ばれる。

販売会社の略。分譲マンションデベロッパーは傘下の不動産流通会社にエンドユーザー（最終購入者）との販売を委託してマンション販売するケースが殆どであり、業務の分業化が進んでいる。ブランド力の弱いデベロッパーは、大手の仲介業者に販売業務を委託するケースも多く見受けられる。

媒介契約とは、不動産の売買や貸借などの契約の成立のために、営業努力を宅建業者に依頼する契約のことをいいます。
宅建業者は、契約内容をめぐる紛争を防止するため、媒介契約の内容を記載した書面を作り、依頼者に渡さなければなりません。

賃貸借契約開始から相当の期間賃料の支払いを免除する特約をフリーレントという。
店舗の内装工事期間中においては、テナント側に売上がないことから、工事期間中にフリーレントを付けるケースが多い。
また、賃貸マーケットが苦境の際においては、オーナーが数カ月のフリーレントを付けて、テナント募集するケースも多い。オーナーが、賃料減額でなくフリーレントを好むのは、収益還元価格を落とさないというインセンティブが働くケースも多い。

客付（きゃくづけ）の反対語。買主側・借主側業者を客付業者というのに対して、売主側・貸主側業者を元付業者と言う。人気物件の場合、元付業者の差配権が強く、立場的に元付業者＞客付業者との力関係となる。一方不人気物件の場合は、立場が逆転となる。と言う意味で、理論上であるが一番楽なのは、「人気物件の売側業者」「目をつぶって不人気物件を買ってくれる買主を沢山抱えている買主業者」ということになる。

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のこと。容積率制度の目的は、建物の容積率を各地域の実情に応じた一定の割合にすることによって、道路等の公共施設の能力に即応して公共施設の機能の維持増進を図るため。

都市計画法で定められた地域区分。土地の計画的な利用を目的とした12種類に類している。用途地域ごとに建物の建築や利用について制限がある。

崖をおおう人工の壁のことです。主に、敷地と道路に高低差がある場合や、敷地の背後に崖がある場合に設置されます。単に崖を補強するものではなく、土砂の崩壊を防止することがその役割であり、大きな荷重を支えることができるような性能を持つ必要があります。

金融機関や自治体などが、高齢者の所有する住宅または土地を担保として、生活資金や医療費等を高齢者に毎月少額ずつ融資することです。融資期間中、元金返済および利息支払は不要であり、融資期間の終了時（高齢者の死亡時など）に元金・利息が一括返済されます。一括返済の方法は担保不動産の売却でもよいし、他の金融資産による返済でもよいのです。

宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（公衆が通行する道路のこと）について、その路線に面する宅地の１平方メートル当たりの価額を千円単位で表示したものを「路線価」と言います。

あらかじめ予定していた融資が金融機関等によって承認されなかった場合には、買い主は不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことがあります。こうした特約を「ローン特約」と呼んでいます。

不動産売買の場合、宅建業法上の媒介手数料は、売り買いの一方から３％＋6万円が上限として規制されている。例えば手数料が「分かれ」と記載があると、売主側仲介会社は売主から、買主側仲介会社は買主から媒介手数料を収受することになります。ここで例えば、買主がケチな人で、手数料を1％しか支払わないということで買主側の仲介業者がそれに応諾したとしても、売主側は知ったことではないという趣旨が「分かれ」の意味です。更に複雑に、買主側の仲介会社が2社となったケースでも買主側で勝手に分けてくれというのも「分かれ」の趣旨となる。

通常の職場とは異なる場所で余暇を楽しみつつ仕事をすること。英語のwork（仕事）とvacation（休暇）とを組み合わせた和製英語である。

ワーケーションを行なう場所は、観光地、リゾート地などが選ばれることが多く、滞在中に、テレワーク・リモートワークによって業務を実施する。

ワーケーションは、働く人が自由に選択する場合のほか、福利厚生や有給休暇と組み合わせて実施される場合、業務効果（リフレッシュ、非日常的な刺激、人的交流など）を期待して実施される場合など、業務と関連づけたタイプもある。